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抗击疫情|疫情结束后,房价会下跌吗?

来源:吉屋网   发布时间:2020-02-06

灾难学著作《崩溃》已经提醒过我们,现代社会已然组成一个精密的网络,其复杂性和高度耦合,使得灾难的发生往往是牵一发而动全身,任何一个小小的错误,都可能造成整个系统的大崩溃。

 比如,已经发现了人传人却没有及时公开。

 比如,湖北某地的地方管理的工作疏忽和对真实情况的轻佻大意。

 比如,口罩等援助物资分配的不合理和不透明。

 。。。

 不过还好,今天的中国已经具备多年的现代大国管理经验和先进的国际医学医疗技术,在疫情进一步扩张之前及时遏制住了更多连锁性的灾难与混乱。比如,房价的大幅下跌。

非典时期的房价走势不能完全套用,但其中的逻辑可以参考。 

1997年四季度,受东亚金融危机影响,香港萎靡不振,进入持续降温期。 

但到了2002年下半年,基本已经企稳,可惜突如其来的非典,又让房价在2003年的上半年重启下跌。

 不过,非典带来的这波下行期持续时间并不长。 

2003年下半年香港房价便再度企稳,2004年则重新步入上涨通道。 

香港是当年非典疫情最严重的地方之一,确诊1755例,死亡300例,当年二季度GDP同比下降0.6%,比前后两个季度平均增速要低了4.5个百分点。 

非典疫情波及到各行各业,大量中小企业不得不展开裁员或被迫关停,人们的收入降低,购房意愿出现减弱。且受疫情影响,外出看房意愿,同样是减少。 

另一方面,房企回款压力的增加使得其不得不采取降价措施,一手房价格降低马上就会影响到二手房业主挂牌价,从而产生整个楼市的下跌。 

不过这些影响都是短期的,和金融危机完全不一样。 

金融危机是货币和资本相关的活动运行出现了某种持续性的矛盾,往往出现于某种资产泡沫破裂,或某大批量的资本运作的时候。 

在金融危机的情况下,不管抗风险能力强弱的企业都会受到影响,波及面更为广泛,甚至可以从一个国家影响到全世界,人们对资产价格的预期也会发生巨大改变,楼市在短期内很难摆脱下行态势。 

所以,97年的香港楼市缓了很多年,而非典影响下的03年却能在半年后重振旗鼓。 

当时的大陆是什么情况呢? 

2002年,中国的GDP增速是9.1%,整个中国处于一个劳动人口红利快速兑现、经济高速发展的阶段,疫情期间国内房价延续稳步上行趋势,疫情对国内房价的影响甚微,除了房价增速有所降低,基本没多大影响。 



 据国金证券统计,当年疫情对国内Q2GDP的影响大约为0.9个百分点,并不算经济上的重创。由于疫情被控制后,因疫情而被压抑住的投资、消费和出口迅速得以释放,经济开始企稳反弹。 

所以,既然对经济的冲击都没有那么明显,波及到楼市层面的影响,也就更是微乎其微。 

当然,当时的经济背景(高增速)和政策背景(促进房地产发展)都与今天不一样。那么如今2020的疫情结束后,房价还是会和非典一样基本不受影响吗?

受这次疫情影响最大的无疑是小微企业。小企业资金链薄弱,受到开工延后影响,本来的合同可能会违约,需要面临着巨大的赔付,而且厂房的租金和员工的工资照样付,盈利的来源却完全没有。一旦资金链断裂,就是倒闭的结局。 

所以,那些以小微型企业为主要经济贡献的三四线城市,经济和房价肯定会受到疫情影响。再加上售楼部关闭,返乡置业潮消失,和本来就人口支撑不足的现状,三四线恐怕就更是雪上加霜。 

今天,我们GDP的增速已经来到了6时代,政策面也来到了“房住不炒”和“短不刺激”的盘整期。所以通过经济增长和政策刺激带来的房价上涨动能,已经没过去那么强烈了。 

靠着“大锅饭”式的房价回暖,已经不存在了。所以这次疫情过后,部分三四线城市可能会迎来一波小幅度的房价下跌。 

但是,我们集中发展核心城市及都市圈的发展战略,和2亿人口的城镇化进程并没有改变。 

大家的买房需求并没有因疫情而减少,我国的金融系统也没有受到疫情而出现混乱,而且中国房企目前已经高度集中化(2018年,top100的房企销售额占58.1%,TOP50的房企土地储备规模占到81.3%,规模排前15%的房企实际的竣工,销售面积均占到了85%),抗风险能力强。 

那么在供需关系的作用下,房产仍旧短缺的人口流入城市,房价依然没有下跌的基本面。 

就拿疫情最严重的武汉市来说,2020会是武汉楼市非常艰难的一年。但长期来看武汉人口流入的现状、中部核心的政治地位、各产业蓬勃发展的经济实力等方面都没有变化,该市的房产资产长期来说依然是保值增值的趋势。 


2020这一年,武汉势必会出现短期需求疲软的状态。 

线下售楼处关闭,中介门店暂停营业,武汉一二手房成交量会在2020年呈直线下滑,由此导致的房企业绩压力和回款压力显现,不得不暂时打折出售。 并且疫情作用下,总供给也可能会出现增加。部分当地有投资房产的中小企业家也会着急回款,降价出售名下的房产。 

在这种情形下,等到疫情结束,有成交数据的时候,房价低迷甚至小幅回落都是有可能的。但持续时间绝对不长,一般来说不会超过半年。 

因为,疫情丝毫不减少本来要在武汉置业的刚改群体,相反如果能和武汉市一起扛过这次抗疫战争,更加会加深对这座城市的情感,从而置业留下。 

至于武汉市什么时候回暖,因为现在没有对疫情的一个官方的模型预测,不能乱说疫情会持续多久,但如果武汉楼市在疫情结束以后碰上传统销售旺季金九银十,本来的需求都会延后释放,可能会对房价产生正面作用。 

总之,黑天鹅事件结束的一段时间是短期需求减少,长期需求不变的时期,的确是买楼良机,不过也是因城而异,不能一概而论。 

文章最后,我想说这么一件事,就是天津疾控中心在1月30日公布了这样一则新增确诊案例,患者在1月19日发热后,在25日至28日期间的三次核酸检测均呈阴性,结果在30日当天第四次检测结果转为阳性。 肺炎的治愈,远不止我们想象的那么简单。尽管现在已经没有大规模的求助信息和社会性的恐慌情绪,但这并不代表疫情已经缓和。 

目前,疫情仍处扩散阶段时,防控形势确实“严峻复杂”。大家一定要注意加强隔离与防护工作,少出门,戴口罩,勤洗手,从每一个人,每一件小事做起,力争彻底切断疫情传播途径。 

其实,现在包括你我在内的每一个人,都是参与这场疫情防控阻击战的士兵,让我们共同努力,打赢这场没有硝烟的战争!

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